香港樓難負擔情況將持續

博客 09:00 2017/01/25

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再有調查指香港住宅難以負擔的程度貴絕全球,樓價中位數是家庭入息中位數的18.1倍,連續7年蟬聯樓價最難負擔冠軍—八年之前香港樓價並非相對較易負擔,只是其時香港未納入有關統計。

近來講究可持續發展Sustainable Development, 一地樓價中位數是當地家庭收入中位數10多倍,聽上去已有難以為繼的感覺。但諷刺地,有關情況已持續多年,將調查方法檢查歷史數據,似乎香港樓價在最低位時,也一樣是極難負擔。何以一個似乎不可持續的情況,會持續多年?

調查以樓價中位數高於家庭收入中位數5.1倍為「極難負擔」,一、兩年前,香港便有評論指出,如果收入中位數無大變化,本地樓價要下跌八成以上,本地樓價才會脫離「極難負擔」水平—甚至回頭看看2003年的樓價及收入比,連處於谷底階段的香港樓價,一樣貴得離譜。

2003年家庭月入中位數為1.5萬元,年收入中位數即18萬元。當年住宅樓價中位數難找,權以平均價參考,當年一、二手住宅交易的平均價為223萬元,即一般住宅樓價大概為年收入12.4倍。根據有關機構標準,一樣是極難負擔。如果堅持參考有關標準,待香港一般住宅樓價回收至家庭收入中位數5.1倍以下才入市,可能要等到天荒地老。

4原因樓價中位數高出家庭收入中位數十多倍

香港樓價中位數高出家庭收入中位數十多倍的情況持續多年,背後有一定原因:

1. 有關調查用家的稅前收入,香港整體稅收偏低,如改用稅後收入,其他外國城市的負擔比率會明顯轉差

2. 香港有4成多家庭居於公營房屋,理論上他們的負擔能力與私樓樓價無太大關係。如果單計私人住宅家庭收入中位數,香港的樓價中位數大概會回落至12.7倍—根據標準仍是極難負擔,但算是有改善。

3. 由於供應緊張,事實上近年購置物業的買家,收入遠高於中位數水平

4. 購置香港住宅物業的,其實不只於香港居民

上述的1、2點只涉及計算方法問題,但第3、4點卻是結構性的。其中供應緊張的情況在未來數年似乎有機會舒緩。但第四點—「外來購買力」似乎有機會一直維持。香港的住宅物業除了本地人的住屋及投資需求外,也吸引大量非本地居民入市,而且有關需求不見得因為政府推出辣招而全面減退。

雖然統計上樓價中位數高於家庭入息中位數十多倍的情況持續,但由於實際上置業供樓者是較高收入一群,他們的供款負擔不高;展望未來,除非外圍因素有急遽惡化,否則香港很高機會持續於「最難負擔樓價榜」蟬聯冠軍。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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