安老按揭擴適用範圍的啟示

博客 09:00 2016/10/26

分享:

按揭證券公司早前將安老按揭(逆按揭)的適用範圍擴展至未補價的居屋及公屋,計劃公布的第一日,已有批出的個案。而且整體上,各界都對計劃表示歡迎;但安老按揭能順利擴展至未補價的資助房屋,其實也是反映樓價高企的現象。

擴適用範圍屬多贏局面

表面看,安老按揭擴大適用範圍,是多贏的局面:居於未補價居屋的長者,多了一個善用資產的途徑,某程度上對社會福利的依賴會下跌。在過去逆按揭未普及至未補價居屋時,即使此類單位的業主本身早已供滿物業,本身也難以善用資產以補助退休支出。對私樓業主來說,如果不申請逆按,技術上也有其他途徑運用資產,例如可直接按出物業套現(操作上會有一定限制,例如要有收入的親人作擔保)。而對未補價居屋業主來說,任何正規按揭,都要得房委會同意才可進行,套現難度極高。現時逆按普及至未補價居屋,業主便多了一個運用資產的選項。

對銀行、按證公司來說,也是好事,至少多了生意;政府/房委會也沒有額外增加的負擔。由各持份者角度看,應該都會歡迎有關措施。

安老按揭可以擴展至未補價居屋,而且一般估計可能甚受歡迎;但吊詭的是,成功背後,其實有賴於樓價屢創新高──政府遏抑樓市的措施愈失敗,未補價居屋長者業主申請安老按揭的動力愈高。

高樓價增加逆按吸引力

時光倒流一下,回到2008年,當時康山花園未補價單位,成交價由168萬至265萬不等;以200萬樓價為例,55歲單一業主,申請逆按揭,每月收取年金只有3,300元,有點食之無味的感覺。但屋苑新近已有2宗未補價單位以破600萬元成交。以600萬樓價,同一條件的單位申請逆按,每月年金可達9,900元,明顯較有吸引力。

現時由按揭證券公司到一般市場分析估計未補價居屋逆按會受歡迎,背景其實在於樓價高企,連資助房屋價格也持續破頂。在個人層面,不論是否有意申請逆按揭,多數業主應該樂見樓價上升;但在宏觀層面,樓價上升帶來的社會問題(產業單一化、企業高營運成本、貧富懸殊等)卻似乎愈來愈大。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版