負資產數據回落

博客 09:00 2016/08/03

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金管局統計,第二季負資產數字1307宗,較前季1432宗略為回落。如果市場普遍預測無錯,年內負資產數字料會回落至3位數水平,但現時官方統計的負資產數據未必完全反映問題。

根據官方、市場的統計,第二季樓價輕微回升,此個是負資產數字回落的主要原因。說到底,「負資產」就是物業市值低於未償還按揭餘額;包括銀行職工按揭計劃在內,按揭成數都不會高於10成,樓價如果處於升軌,統計上負資產宗數自然會回落。近月市場氣氛改善,數家大型證券行估計全年樓價或將輕微上升,如果有關分析準確,便意味官方統計的負資產數字會進一步回落。

不過,現時市況下的負資產數字升升跌跌,未必有重大意義。

物業成負資產 不意味供款負擔增加

之前我們提到,「負資產」其實不是什麼可怕現象,只要有按揭貸款存在,而樓價又不是只升不跌,負資產便是自然現象。以本地逾百萬伙私樓,統計上有一千幾百宗負資產個案,宏觀而言實在不必過慮。微觀(在業主角度看)而言,物業淪為負資產意味身家減少,自然不是好消息;但物業成為負資產,並不意味業主的供款負擔增加,尤其是近年壓力測試要求下,成功獲銀行批出按揭的借款人,供款負擔平均只有月入35%水平。對有按揭借款的業主來說,除非負資產(樓價回落)及收入下跌同時出現,否則實際衝擊也不會太大。

1997年亞洲金融風暴、2007、08年金融海嘯,那時信貸資料庫未納入正面按揭資料,銀行按揭批核不需為客戶進行壓力測試。在以上情況下樓價大跌,香港銀行體系都可安然渡過,現時安全措施做足,樓價又見回穩,負資產對銀行體系的影響更是減輕。

當然,上文提及的負資產,僅指牽涉銀行的數字;近年財務公司在按揭市場相當活躍;不涉銀行,單獨由財務公司提供的一按;又或有銀行一按,而業主未經銀行同意借取的二按,都不會在上述統計中反映。由於財務公司按揭的利率一般較銀行為高,借入此類高息按揭,物業又成為負資產的個案,對業主的財務影響更為直接。此類貸款批核時不需壓力測試,對借款人而言似乎較為方便,但沒有標準的壓測,借款人在衡量供款負擔時,便要更為小心了。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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