負資產的統計問題

博客 09:00 2015/12/23

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美國零息時代結束,港息或遲早跟加,令主流意見看淡樓市。更有分析憂慮,樓價回落,尤其是近期多家發展商為旗下新盤推出不同類型的高成數一按,將導致負資產數字急增。但現時市場的新發展,可能會令部分負資產個案未被統計。

負資產即資不抵債,物業的價格較以其為抵押品取得的貸款未償還金額更低時,便是負資產。樓價下跌,原則上資不抵債的情況會增加;問題在於,近期市場的新發展,可能令統計數據未能完全反映有關趨勢。

市場討論負資產數目時,一般以金管局的統計作準。金管局在2002年起每季公布負資產的統計,2002年首季負資產數目有6.75萬宗,高峰期為2003年第二季錄得的10.6萬宗。2008年金融海嘯令負資產數字攀升,由次季不足1,000宗,急升至第四季的1.1萬宗水平。其後各國央行以減息、量寬救市,樓價回升,負資產宗數又輾轉下降,今年第三季,金管局統計的數字為0。金管局的數字由銀行而來,統計只牽涉銀行提供的一按,及銀行知悉並同意的二按。近期由發展商指定財務公司提供的一按,由於整筆貸款都不牽涉銀行,理論上不會被納入金管局的負資產統計中。

過去買家借取發展商二按,需要一按銀行同意,「一+二」的按揭組合是否負資產,銀行亦可以計算,因此過去金管局搜集銀行資料公布的負資產統計,甚有代表性。當然,官方統計會有一定的遺漏,例如未經銀行同意的二按,銀行無從統計。

由發展商為新盤買家提供二按,由於需要銀行同意,如果「一+二按」的組合成為負資產,也會反映在金管局的報告中。不過,買家申請發展商的二按不單要銀行同意,「一+二按」的組合,也要通過壓力測試;由於二按利率較高,要通過壓測有一定難度。發展商為「方便買家」,近期索性自行安排關連財務公司提供整筆一按。

發展商提供一按物業 負資產統計不會反映

發展商提供一按,由於不涉銀行,可以沒有壓力測試,部分發展商的一按更明言「包批」,即不需入息證明,又或表明入息證明只供存檔之用;至12月中,市場上有31個新盤提供不同類型的一按。某個新盤在10月底推出8成半一按的付款安排,至12月初,賣出的50伙中,有43個買家選用有關付款方式。但整體借用發展商一按的數字難以統計,部分原因是此類一按有時列明是「備用」,即買家只是有需要時可以申請。有時不申請,或申請了沒有取用會有回贈。

問題是,由於發展商一按不涉銀行,借入此類一按的買家,物業日後是否負資產,也不會在官方統計中反映。而在金管局的統計之外,不論官方民間,似乎都沒有其他途徑就此作出統計。簡單而言,未來樓價如真的出現明顯下調,那些借取發展商高成數一按的買家,可能物業已成負資產,但官方統計的負資產數字仍然維持平穩的情況。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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